湖州学院马克思主义学院、浙江广诚律师事务所 徐先明
开栏的话：当前，吴兴区上下正兴起学习宣传贯彻落实党的二十大精神的热潮，并将其作为当前和今后一个时期的首要政治任务。知为行之始，学为用之先。围绕“在湖州看见美丽中国”实干争先主题实践，即日起,本报联合吴兴区委宣传部推出“悦读吴兴”专栏，集纳该区各理论学习组和专家学者的创新思路、心得体会和理论成果等，敬请关注。
一、专项维修资金的由来
2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布《物业管理条例》，其中多处提到专项维修资金。第六条列举业主在物业管理活动中享有的权利，其中第（九）项为“监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用。”由此可见，“专项维修资金”是个简称，其全称是“物业共用部位、共用设施设备专项维修资金”。第七条列举业主在物业管理活动中的义务，其中第（四）项为“按照国家有关规定交纳专项维修资金”。第十一条列举由业主共同决定的事项，其中第（五）项为“筹集和使用专项维修资金”。第五十三条对专项维修资金的进一步立法作出了授权，规定“专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”据此授权，建设部、财政部于2007年12月4日发布165号令，《住宅专项维修资金管理办法》自2008年2月1日起施行。
二、专项维修资金的使用现状
《住宅专项维修资金管理办法》对专项维修资金的使用设立了严苛的程序，大致如图1所示：
这里面最难的是征得小区2/3以上业主同意。且不说有些小区尚未选出业主委员会，即便已有业主委员会，但业主委员会并没有权限自行决定使用专项维修资金。《物业管理条例》第十五条列举了业主委员会的五项职责，没有任何一项提及专项维修资金。反之，如前文所述，《物业管理条例》第十一条把“筹集和使用专项维修资金”列为业主共同决定的第（五）事项，“改建、重建建筑物及其附属设施”为第（六）事项。第十二条则进一步明确：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占人数2/3以上的业主同意”。
《住宅专项维修资金管理办法》对于业主如何同意使用专项维修资金，区分为住宅专项维修资金划转业主大会管理前和住宅专项维修资金划转业主大会管理后两种情形，分别用第二十二条和第二十三条予以规定。住宅专项维修资金划转业主大会管理前，规定为“住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议”；住宅专项维修资金划转业主大会管理后，规定为“业主大会依法通过使用方案”。
实际上，《住宅专项维修资金管理办法》在三分之二以上通过这个问题上，相对《物业管理条例》是有所放松的。
首先，对于住宅专项维修资金划转业主大会管理前，《住宅专项维修资金管理办法》把三分之二限制在“住宅专项维修资金列支范围内”。如果只是某一幢的共用部位或共用设施设备需要维修，那就只需要这一幢的三分之二通过，其他楼幢的业主就没有权利因为事不关己而投出反对票。
其次，对于住宅专项维修资金划转业主大会管理后，《住宅专项维修资金管理办法》未再坚持三分之二以上的业主讨论通过，而是改为“业主大会依法通过使用方案”。根据民事法律约定大于法定的通识，业主可以通过某种形式的约定，把某些常见的专项维修资金使用情形固定下来，授权业主委员会、物业公司、社区居委会等有关机构做出决定。
最后，对于“发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的”，《住宅专项维修资金管理办法》则规定无需业主表决即可由物业服务企业、相关业主或业主委员会申请使用专项维修资金并获得批准。
尽管如此，业主表决通过仍然是专项维修资金使用难的最主要原因，如图2所示：
造成的结果就是专项维修资金使用率极其低下，如图3所示：
由此可见，要破解专项维修资金使用难，主要还得在业主讨论通过这个环节上对症下药。
三、优化专项维修资金使用的浙江探索
2006年10月1日起施行的《浙江省物业管理条例》第十条规定“业主大会作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会对筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”这与国务院的规定是一致的，但是第十条紧接着就作出了有所创新的规定，“逾期不参加投票业主的专有部分建筑面积和人数是否计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数，由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数专有部分建筑面积和人数应当达到物业管理区域内建筑物总面积的过半数和业主总人数的过半数。”根据这个规定，只要业主大会议事规则允许，三分之二就有比较大的可能被降低到二分之一。只要面积和人数均过半数投出同意票，那些未投票的业主就可以被视为同意；换句话说，只要面积和人数均过半数投出同意票，那么，除非投反对票的业主在面积或人数上超过三分之一，专项维修资金的使用方案就被视为在面积和人数上均以三分之二多数通过。
为了进一步明确不超过三分之一反对就视为超过三分之二同意，《浙江省省直单位公有住房售后维修基金管理使用规定》干脆明写：“使用方案在公示期限内，提出书面反对意见的相关房屋所有权人不超过三分之一的，视为已经相关房屋所有权人三分之二以上通过。”
到了有立法权的设区市一级，地方性法规在业主表决程序上又有新意。以湖州市为例，自2021年5月1日起施行的《湖州市物业管理条例》第十五条把“使用建筑物及其附属设施的维修资金”列为由业主共同决定的第（八）事项，把“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”“改建、重建建筑物及其附属设施”“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”分列为由业主共同决定的第（九）、第（十）、第（十一）事项。接着规定：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第九项至第十一项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”
据此规定，三分之二多数同意变成了三分之二多数参与表决；而使用专项维修资金仅需参与表决的过半数业主同意。换句话说：就全体业主而言，其中三分之二以上参与表决且三分之一以上同意，即可使用专项维修资金；就全体业主而言，其中三分之二以上参与表决且二分之一以上同意，即可筹集专项维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。
四、优化专项维修资金使用的具体建议
第一，就建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第二十四条“发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的”作出较为宽松的解释性规定。
例如，屋顶、墙面漏水如果比较严重，应当可以算得上紧急；电梯发生非正常运行频率较高，应当也可以算得上紧急。在这里再多举例也只是个人想法，主管部门可以做一些调研，提出可供立法的具体意见。
只要列入紧急情况，即可依据《住宅专项维修资金管理办法》第二十四条免于业主表决程序，专项维修资金的使用率必可大大提高，广大业主的利益会得到更好的保障。
第二，遵从国务院《物业管理条例》第三十四条：“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”
新建小区交房、小区成立业主委员会，主管部门可以就业主临时公约、物业服务合同、管理规约等加以指导，列举一些常见的专项维修资金使用情形，让广大业主同意免于表决，授权业主委员会、物业服务企业、社区居委会决定。
第三，遵从《浙江省物业管理条例》第十条：“逾期不参加投票业主的专有部分建筑面积和人数是否计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数，由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数专有部分建筑面积和人数应当达到物业管理区域内建筑物总面积的过半数和业主总人数的过半数。”
小区成立业主委员会时，主管部门可以就业主大会议事规则加以指导，规定只要面积和人数过半数业主表决同意，则可将未参与投票的业主视为同意，使三分之二以上业主表决同意的法定要求得以满足。
第四，借鉴《浙江省省直单位公有住房售后维修基金管理使用规定》，明确专项维修资金使用方案在公示期内，只要少于三分之一的业主书面反对，即视为三分之二以上的业主同意。
第五，政府发证，给予某些公信力较好的第三方专门从事表决组织业务的经营资质，促进表决方式创新，方便投票，吸引更多业主参与表决。
现场表决、书面表决，这种传统的表决方式，在生活忙碌的现代化都市里，很难完成参与表决和表决同意的比例要求。表决组织工作，完全可以市场化解决。在市场化竞争中，这些专业的表决业务机构，必定能创新出很多简便易行、可靠可信的表决方法。他们也会提供很多合法的服务使表决结果满足参与和同意的法定比例，例如，重点针对住宅面积较大的业主上门做好解释工作等，这些合法的服务在实际工作中必然会不断地推陈出新。
以上建议多措并举，或能缓解专项维修资金使用难。专项维修资金本来就是为维护业主共同利益而设置，如果使用率过于低下，其初衷就无法实现。或有人担心，专项维修资金使用率高了，用完了怎么办。用完了，可以筹集，筹集未必非得摊派。《物业管理条例》第五十四条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”这需要政府主管部门尽心指导，需要业主委员会积极有为。
