记者  王艳琦

　　出租屋漏水，殃及楼下邻居，维修和赔偿的责任该由房东还是租客承担？最近，租住在南浔某小区的陈女士就摊上了这样的烦心事。

　　近日，陈女士突然被急促的敲门声打断。楼下的邻居王先生焦急地说，他家卫生间的天花板在不停滴水，怀疑是陈女士家漏水了。陈女士赶紧检查，发现其租住房屋卫生间一根连接水龙头的供水软管正在滋滋地往外喷水。

　　陈女士立刻关闭了总水阀，并联系了房东李阿姨。李阿姨很快赶到，认为是陈女士使用不当导致水管破裂。陈女士则感到冤枉：“我平时就是正常用水，没乱碰过水管。而且这管子看起来旧旧的，感觉像老化了。”

　　随后李阿姨请来了专业的水管工。水管工检修后确认，破裂的是一根老化的金属编织软管，接口处已有明显锈蚀痕迹，这次破裂是材料自然老化、承受不住水压导致的，并非外力破坏或使用不当导致。

　　漏水渗到了楼下王先生家，造成其卫生间天花板和部分墙面损坏。现在，维修水管、修复楼下邻居损失的费用该由谁承担？房东李阿姨认为，水管是陈女士使用期间破裂的，责任应由她负。陈女士则认为，水管老化是根本原因，这是房东没有及时维护更换造成的，与自己无关。双方签订的租赁合同对此类情况也没有明确约定。

　　面对僵局和楼下邻居的索赔，陈女士找到本报“法律帮帮团”栏目向律师咨询，在这种情况下，谁该承担赔偿责任呢？

　　律师解读：

　　浙江南林律师事务所

　　唐欢律师

　　根据《民法典》第七百一十二条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。”本案的关键在于确定漏水原因。经专业人员鉴定，此次漏水是供水软管自然老化破裂所致，这属于租赁房屋本身及其附属供水设施的缺陷或自然损耗。

　　因此，作为出租人，李阿姨有责任确保出租的房屋及其配套设施处于安全、可正常使用的状态。在无证据证明租客陈女士存在故意破坏或严重不当使用导致破裂的情况下，房东李阿姨应承担主要的维修责任（更换破裂水管）以及对楼下邻居王先生损失的赔偿责任。

　　此外，如果李阿姨和陈女士在租赁合同中，对于房屋内设施（特别是易损件如水管）的维护责任、维修费用的承担，或者对于租客发现问题后的报告时限等有特别明确的约定，则应当优先按照双方的合同约定执行。

　　在此也提醒广大市民，签订详细租赁合同十分重要。房东应主动对房屋进行必要的维护保养，租客在发现任何设施异常时也应及时通知房东并保留证据。明确的责任划分和及时的沟通是预防和解决此类纠纷的关键。遇到纠纷时，双方应基于事实和法律理性协商，必要时可寻求社区、消协或法律途径解决。